项目答疑

1、关于房屋产权面积认定    

根据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》(桂政发[2009]16号)文规定:  

每套房屋建筑面积由公摊面积、扩建未办证面积及《房屋所有权证》标明的面积组成。《房屋所有权证》标明的面积,由危旧房改住房改造领导小组办公室进行核对,公摊面积委托有资质的房地产测绘单位测绘并报区直房改办核准。未购买的公摊面积、未办证的统一扩建面积按有关政策规定补办购房手续后,可计入置换的房改住房建筑面积。  

2、关于住房产权置换与货币补偿  

根据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》(桂政发[2009]16号)文规定:  

本项目原则上实行住房产权置换,产权人放弃产权置换,可以实施货币补偿。  

还建户要求产权置换的,个人产权置换建筑面积由《房屋所有权证》标明的面积、公摊面积、已办证的扩建面积等三项组成,按1:1.3比例置换还建住房面积。未办理产权证的公摊面积和统一扩建未办证面积须按有关政策规定补办手续后,方能计入住房建筑面积。如果置换住房的建筑面积大于还建面积的,其超出部分按非还建住房实际结算价格执行;如果置换住房的建筑面积小于还建住房面积的,其差额部分由建设单位给予货币补偿。货币补偿按照非还建住房实际结算价格执行。  

还建户要求货币补偿的,补偿标准按照非还建住房实际结算价格进行补偿。已选择货币方式补偿的产权人则自动放弃还建资格且不能购买非还建住房。  

3、关于杂物房补偿标准  

根据《关于明确危旧房改住房改造有关问题处理意见的补充通知》(桂房改〔2012〕62号)文规定:  

单位进行危旧房改住房改造,对原已售的杂物房、车库应当给予货币补偿,但不能作为住房面积进行实物补偿。  

本项目根据政策要求杂物房补偿只能以货币方式补偿,补偿标准则参照原购买杂物房的定价依据,杂物房购买面积单价为原住房面积单价的50%。因此,补偿标准确定为:杂物房每平米按非还建住房实际结算面积单价的50%进行货币补偿。  

4、关于规划设计  

项目确定的总平设计及户型设计方案,充分利用原有土地资源,已对新建住宅的配套设施、环境、安全、舒适、综合成本等方面进行综合考虑,做到布局合理、功能齐全、提高房屋抗震指数规划要求,是最为合理且切实可行的方案。在此做如下说明:  

1总平设计及户型设计方案是以现今高层住宅的经典和主流户型设计为原稿,经过学校危旧房改住房改造领导小组及办公室、产权人委员会、设计公司、代建公司等部门通过会议研究、实地考察、征求还建户及校职工意见后,优化修改的。  

2总平设计及户型设计方案是综合考虑居住舒适度和建设成本等因素下设计的。无论在建筑布局、户型设计、通风采光等方面均不亚于同期的其他商业开发项目。  

3因居住习惯和生活方式的差异,每个住户对户型的判断都有自已的标准,户型的好与坏都是相对的,不可能满足全部住户的所有要求。  

5、我校原房改住房与还建后住房能否上市交易?  

根据教育部、建设部《关于进一步深化学校住房制度改革,加快解决教职工住房问题的若干意见》(教发〔1998〕23号)中明确指出“为避免学校住房流失,学校向教职工个人出售住房时,要根据所售房产权的具体情况,同购房者签订具有法律效力的书面协议,凡享有国家和学校优惠政策的住房和已建在学校校园内的住房,应明确购房者不能擅自改变住房用途或赠与他人;购房一定期限后如出售亦只能出售给学校、学校教职工或学校主管部门;如因特殊情况要进入市场,向社会出售,必须经学校主管部门审批同意后方可进行,未满服务年限擅离教育岗位的,学校有权按原售价收回其住房。”该文件虽为1998年下发,但是按照区教育厅要求,我区高校危旧改项目仍然适用。  

6、关于住房的供应顺序  

根据《关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造项目审批和住房供应办法的通知》(桂房改[2009]6号)文规定:  

1)原房改住房产权人(以下简称“还建户”)。  

2)未购买过房改住房(含未购买公有住房、经济适用住房和参加集资建房)、限价住房(含限价商品住房),且未参加过市场运作方式建设住房的我校本部教职工(含在编在职职工、离退休职工、编外聘用员工(以缴纳住房公积金为准))职工家庭(以下简称“无房户”)。  

3)购买过房改住房、限价住房,但住房建筑面积未达标,且未参加过市场运作方式建设住房的我校本部教职工(含在编在职职工、离退休职工、编外聘用员工(以缴纳住房公积金为准)职工家庭(以下简称“未达标户”)。  

4)我校本部教职工家庭购房后若有剩余住房的,面向学校各直属附属单位符合申购条件的职工供应(具体供应办法另行制定)。  

5)按上述供应顺序如还有剩余住房的,由本级住房制度改革委员会办公室按照下列顺序调剂:①同级政府的其他单位中满足未购买过房改住房与购买过房改住房、限价住房,但住房建筑面积未达标,且未参加过市场运作方式建设住房的职工家庭;②当地城镇无住房的中低收入家庭。  

即供应对象顺序为第一批次还建、第二批无房户、第三批未达标户

7、新建住房的建设标准  

根据《广西中医药大学危旧房改住房改造项目改造总体实施方案》规定:  

新建住房的建设标准参照现行商品住房的建设标准建设(包括入户防盗门安装;铝合金窗户安装;水、电、管道燃气、电话、电视、网络线等安装到户;墙面天棚抹灰;地面抹灰;公用电梯安装;小区绿化等)(详见建房合同)  

8、物业管理  

项目交付使用后,按照《广西壮族自治区物业管理条例》的规定,选择物业服务企业。先由业主委员会决定选聘物业服务企业,物业服务企业要按照物业管理的法律法规与业主委员会签订有关合同,加强售后服务和管理。  

新建住房专项维修资金按照住房和城乡建设部、自治区的有关规定交存、使用、管理和监督。  

9、关于房屋析产手续的办理流程  

房屋权属的确定可以通过析产手续来实现,在婚姻关系存续期间所购买的房改房,即使房屋产权仅登记在一人名下,仍为夫妻共同财产,配偶另一方为该房屋的“隐形共有人”,配偶不论哪一方去世后,另一方应当办理继承手续,确定房屋的权属;如果两人协议离婚,即使离婚协议中约定房产归一方所有,也需要办理析产手续,确定房屋的权属;如果两个人到法院调解或者判决离婚,须在调解书或判决书中写明房屋归谁所有,否则,无法确定房屋的真正权属,依旧要办理析产手续。  

根据区直房改办和危旧改工作的相关要求,在单位危旧房改住房改造前或改造中,原房改住房产权人、共有人有以下情况的,需要在签订《建房协议》(合同)之前完成房屋析产手续的办理,具体情况如下:  

★原房改住房产权人/共有人已过世的  

★原房改住房产权人、共有人已离异的  

★原房改住房产权人/共有人指定继承的  

具体析产手续的办理流程如下:  

★原房改住房产权人/共有人已过世的  

1)确认合法继承人(合法继承人一般是指第一顺位继承人,包括被继承人的配偶、子女、父母等)。  

2)确认由谁来继承(可以选择共同继承;也可以选择给其中一人继承,其他继承人放弃继承权)。  

3)准备继承材料:  

①产权人/共有人的过世证明(过世户口注销单、医院证明、火化证等)  

②《不动产权证》或《房屋所有权证》《房屋共有人证》  

③《户口本》(证明家庭成员关系)  

④《结婚证》(证明婚姻关系)  

⑤《继承人身份证》(父母、配偶、子女)  

⑥《亲属关系证明》(单位开具或者社区开具)  

⑦公证处或法院需要的其他材料  

4)需办理析产的还建户向公证处或者法院递交办理继承申请材料。  

★原房改住房产权人、共有人已离异的  

1)准备析产材料  

①《不动产权证》或《房屋所有权证》《房屋共有人证》  

②《户口本》(证明家庭成员关系)  

③《离婚证》(证明婚姻关系)  

④《离婚协议书》或《法院判决书》或《法院调解书》  

⑤《身份证》  

2)南宁市不动产登记中心办理过户手续  

★原房改住房产权人/共有人指定继承的  

1)准备指定继承材料  

①《不动产权证》或《房屋所有权证》、《房屋共有人证》  

②《身份证》  

③《户口本》  

④《个人住房档案证》(未办理的在区直房改办补办)  

⑤《结婚证》  

⑥原房改住房产权人/共有人无民事行为能力的需提供医院无民事行为能力报告  

   

注:最终办理以实际要求提供的材料为准  

个人办理:公证时间约3-6个月 ;法院办理时间约2-3个月。  

律师事务所提供法院程序代办业务:代办约15个工作日左右办结。   

需办理析产的还建户把办理好析产手续的相关材料提交到危旧改105办公室,以便办理后续《建房协议》(合同)等相关手续。  

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